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房地产市场流动性趋紧 短期扰动因素影响有限——专访楼市资深观察者西峯

2018年05月26日 06:00作者:本刊记者 何艳

今年以来,房地产市场可谓风起云涌,不仅资管新规发布、金融去杠杆等带来行业资金面趋紧,且针对楼市调控的政策也是接二连三,与此同时,多省市出现的“抢人大战”、三、四线城市房价“破万”等消息更是不绝于耳。作为中国经济发展的三驾马车之一,房地产市场近期吸引了很多投资者的关注。

楼市资深观察者西峯对《红周刊》记者直言,目前市场上密切关注的调控政策、市场炒作等虽然都可视为短期扰动因素,但若从长期投资角度看,这些因素对房地产市场并不会产生太大的影响。

房地产市场流动性趋紧

《红周刊》:金融去杠杆、融资渠道收紧,使得高负债的房地产企业资金面变得更加紧张。统计数据表现,今年前4个月,房地产销售已经开始放缓,国内开发贷和个人按揭贷款均呈负增长。您觉得房地产公司的融资环境是不是已经变得不太乐观?

西峯:目前房地产资金收紧是事实,融资环境相对于去年或者宽松年份来说是趋紧的。对于房地产行业或公司而言,未来面临的首要问题不是销售,而是要解决资金流动性问题。当然,好的销售是有助于改善流动性的,但是销售并不简单的对应流动性。对很多房地产公司来说,怎么去筹措资金、安排资金的使用等等,才是首先要解决的问题。

现在很多银行,从总行层面来讲,只对前20名或30名的房地产企业放贷,排名在这之后的很多企业融资难度增加。房地产企业往年一般都可以通过私募基金、信托的方式获得融资,但今年在资管新规、金融去杠杆的大背景下,这条渠道获取资金的难度已经大幅提升了。

目前来说,房地产公司包括贷款、发债、私募基金等几个常用的融资途径都是收紧的,要想改善流动性的问题,首先就需要抓紧解决这些问题,另外就是快速去化,这两件事情,单单只做一件,都是远远不够的。

《红周刊》:日前天津城投市政开发被爆涉及5亿元融资违约、华夏幸福也因融资和资金使用状况引发上交所问询,一系列涉及房地产债务违约现象的曝露说明了什么?

西峯:还是说明房地产市场流动性是趋紧的,但就债务违约一事,我个人觉得还没有到非常危机的程度。进一步讲,中国的全部金融资产有200万亿左右,房地产按揭市场也有几十万亿,把几亿、几十亿的违约放在几十万亿的市场里,就像把小石头放在大海里,多少会有点影响,但其影响暂时依然非常有限。

“抢人大战”在变相刺激地方楼市

《红周刊》:对于房地产市场来说,近期最大的新闻是多个省市发起“抢人大战”,特别是天津推出的“海河英才”计划,引发社会舆论高度关注。“抢人大战”意味着什么?

西峯:各地“抢人大战”就是为了人才引进。目前,中国的老龄化问题比任何时间都要更早的到来。从老龄化社会的角度来看,我们可以以日本作为样本,过去20多年,日本几乎所有的城市都出现了人口明显回落的现象,而且这种回落不是增长的回落,而是总数的回落。只有东京人口是持续增长的,而且它的老龄化程度也比其他任何城市要轻得多,原因在于有大量年轻人到东京去工作。反过来说,其他地方由于年轻人口流出,其老龄化程度比实际不流出的状况还要严重。

对中国来说,其实也是一样的。中国大城市老龄化程度都比一般城市要高。以上海为例,它的户籍人口大约是1400万人,单看户籍人口的平均年龄和年龄构成,上海肯定是中国老龄化程度最高的城市之一。但是上海还有一千多万外来居民,把这些外来居民考虑进去后,上海又成为中国最年轻的城市。所以在“抢人大战”的背后,主要是对人口的争夺。从我们早期对人口的控制,到放开二胎,现在传闻放开计划生育,甚至以后可能过度到鼓励生育,这都是快速老龄化背景下做出的应对措施。

《红周刊》:“抢人大战”会不会演变成“抢房大战”?

西峯:“抢人大战”本身是为了人才引进,其影响是深远的,至于对房地产市场是不是会带来正面刺激,那是很显然的。您想,有那么多的年轻人跑到一个新的城市,新增的需求必然会影响到当地的楼市。

《红周刊》:住建部近期连续约谈地方政府负责人,可结果是,地方调控政策越密集出台的地区房价反而上涨的越快,似乎陷入“越调控房价越涨”的怪圈。

西峯:我觉得可以从两方面来看,一是政策从来没有说调控是要降房价,二是越是供不应求房价要涨的地方,政府越容易出台政策把价格按住,所以,并不一定是调控措施抬高了房价,而是房价涨的快的地方调控措施容易出台。某种程度上,调控政策其实说明了这样一个事实,一个地方房价控不住了,所以需要调控。

短期因素扰动有限

《红周刊》:在调控、炒作等短期因素扰动下,二级市场中的地产股投资思路是否发生变化?

西峯:你提到的短期扰动因素对地产股长期投资来说并不会产生任何影响。长期来看,地产股的投资逻辑依然要看中其是否会创造价值且持续稳定经营。试想,如果一个企业只是短期业绩爆发,未来可能出现资不抵债、被廉价收购等情况,届时估值的基础就不存在了。

估值存在的前提一定是长期稳定持续性经营。任何企业的估值方式归根结底都是一样的。现在有些企业短期业绩确实很好,但一旦市场出现快速变化,那风险就会很大。我们看一家企业,不能只看到好的一面,同时也要考虑到风险,过高的风险会影响市场对它的估值判断。

《红周刊》:你觉得投资者在投资地产股需要注意那些风险?

西峯:高负债、流动性困难本身就是最大的风险。举个例子来说,现在很多房地产企业的年销售额已经达到3000亿、4000亿或者更多,要达到这么高的销售额,就必须有相应的土地储备或者存货,当有这么高的土地储备和存货的时候,可能需要有2倍、3倍的经营额,那么企业必然是高负债的企业。这种情况下,如果房地产市场发生周期突变,那资本金短期内马上就会被房价价值下跌所覆盖,这就是最大的风险。

既然房地产企业必然是高负债企业,那高负债企业最大的问题就是流动性风险,所以单看一年、两年的高盈利的意义是很小的,与此同时,投资者必须要看到企业有没有能力去应对市场可能出现的新风险,如流动性风险、销售停滞风险、贷款到期风险等等。

《红周刊》:既然您不太关注短期扰动因素的,哪您关注哪些长期因素呢?

西峯:真正的长期因素,比如人口的迁移、计划生育等等,它们的作用只有在更长远的时间里才能体现,对于关注几个月或者年度的市场变化作用是很有限的。当然,企业也是在一定环境下生存的。审视它生存环境有没有发生大的变化,也是很有价值的。

龙头公司着手布局三四线城市

《红周刊》:目前以万科、保利等为代表一线地产龙头纷纷在三、四线城市拿地,甚至有的还覆盖到乡镇,您觉得龙头公司改变自己原先布局思路的原因是什么?

西峯:布局思路改变就在于,一、二线城市拿到土地,房屋销售价格被调控,如果按照政府的销售价格可能会出现价格倒挂或者拿不到预售证的情况。这样肯定会影响销售价格或者资金周转速度。如此情况下,还不如到一些没有实施调控政策的三、四线城市去拿地进行开发。

《红周刊》:近年来,全国各地棚户区改造也是一个大的工程,在棚户区改造过程中,那些公司受益?

西峯:棚户改造目前多是现金安置,棚户原先的房子被拆掉拿到现金,就有动力去买商品房。至于地产公司,理论上每家公司都会受益,目前三、四线城市卖的这么好,就是棚改的结果。

《红周刊》:“入摩”是近期资本市场中的大事,万科、保利等多只地产龙头被纳入MSCI中国指数,您如何看待地产龙头“入摩”这件事?

西峯:“入摩”的效果被舆论放大了。对地产龙头来说,只是多了一些外来投资者而已。如果公司本身是一家很好的企业,就不怕没有投资者,如果是一家糟糕的企业,多一丁点投资人也不能代表什么。所以从短期来看,大家对中国企业“入摩”给予了过高的期望,而从长远来看,一家企业获得长远发展其实还得靠自身。当然,“入摩”也是一件具有里程碑意义的标志性事件,代表的是更多的国际投资者可以投资中国企业了。其实,我个人认为被动配置本身并没有太大的意义,如果公司足够好,去进行主动配置才是最重要的。

人物简介:

西峯从事房地产投研和管理十余年,对中国的地产市场有着深入了解。他负责过多个商业项目的运营监管,也参与了十余个明星地标项目的投资发展。他同时还是中国楼市常年的观察者和见证者。

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