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阿里重磅杀入 房地产市场将彻底被颠覆

2017年08月10日 14:07来源:证券市场红周刊作者:周琳

作为全国首批开展住房租赁试点的12个城市之一,杭州住房租赁行业正在推动一场意义非凡的创新,阿里系的介入无疑令业界对此举给整个住房市场可能带来的影响预期颇高。

8月9日,在杭州市政府主导下,杭州市房管局和阿里巴巴集团旗下创新业务事业部、蚂蚁金服集团旗下芝麻信用达成战略合作,杭州市将借助阿里的技术能力、生态资源,打造全国首个“智慧住房租赁平台”,把公共租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源全部纳入平台管理。同时,淘宝评价体系、芝麻信用体系的引入,有望让杭州人率先过上“免押金”租房的生活,化解租房纠纷。由此,杭州将率先进入信用租房时代。

从中央层面的密集表态,到各部委大力推动,各地政府纷纷响应,再到如今互联网巨头高调加入,不难看出,租售并举、建立双轨制的房地产市场长效机制,已然成为中国房地产市场的必然趋势。据记者了解,在住建部等部委的支持下,杭州市政府携阿里打造的智慧住房租赁平台,有望实现产品化并向全国推广。

存量房时代到来,住房租赁市场空间巨大。去年6月,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,明确提出支持租赁住房建设。去年12月中央经济工作会议也提出要大力发展住房租赁市场。今年相关政策已进入落地期,北京、上海、深圳、广东、江苏等地已出台相关政策或措施。据链家研究院报告,2016年中国住房租赁市场约在1.1万亿元;

预计2020年和2025年将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元,2030年预计会超过4万亿元。值得关注的是,联合发文的九部委中,中国证监会赫然在列,由此可以推断,住房租赁产业将获资本市场支持。

相关概念股:

国创高新:资本助力深圳云房继续深耕优势区位

38亿元收购深圳云房100%股权的重组方案刚刚获得中国证监会审核通过,有望成中国资本市场房地产服务第一股。深圳云房是一家以o2o模式为核心的房地产中介服务提供商,旗下拥有Q房网。另外需要一提的是,武汉长江新城选址落听,长江新城的建设被称为是“武汉500年未有的大变局”。国创高新位居武汉,为我国领先的改性沥青生产企业,在湖北拥有绝对领先的市场份额,未来将直接受益长江新城建设。

深耕+拓展模式,侧重长三角和珠三角。深圳云房近几年以深耕+拓展的模式不断发展。未来拓展侧重珠三角和长三角。公司目前拥有的1073家线下门店中,有369家位于深圳,近57%的门店分布在珠三角;有192家分布在上海,近35%的门店分布在长三角地区。公司计划聚焦一线城市,关注潜力二三线城市,继续深耕优势区位,提高当地市占率。国创高新收购深圳云房科技的交易计划里募集资金中有4.5亿元将用于广州和上海线上线下业务拓展,填补区域空白。

前期拓展为后期增速埋下伏笔。深圳云房2014-2015年期间处于拓展时期,新建立800多个门店,截至2016年8月底公司在12个城市拥有1073个门店。2016年门店增速明显放缓的情况下,前期拓展的门店盈利增强,2016年前8月利润扭亏为盈。考虑到数据平台打造和门店建设在后期运营中维护费用逐步降低,公司未来利润释放有空间。

业绩承诺已考虑市场调控影响。本次交易中双方签订的业绩承诺已经考虑了市场调控的影响,深圳云房承诺2016-2019年扣非后归母普通股东的净利润分别不低于2.425亿元、2.575亿元、3.225亿元和3.65亿元,对应2017-2019年承诺EPS可以达到0.27、0.34和0.38元每股。 存量房市场潜力可观。一线城市住房起步早、发展快,总量大;二手房交易量已经超过新房交易,进入存量房时代。部分热点二线城市如南京也出现二手房和新房成交量比超过1的现象。随着城镇化逐步推进,城市可供建设用地的减少,市中心存量房市场潜力可观。

盈利预测和评级。根据海通地产组提出的中介行估值“三阶段”模型,第一阶段代理业务的动态PE估值倍数建议在10-15倍之间。深圳云房2014年-2015年处于代理业务快速提升阶段,16年拓展速度有所减缓,运营效率提升,业绩初步体现前期拓展效果。公司预计完成本次收购交易后会继续在长三角地区拓展线上线下服务业务,仍然属于快速成长期。可比公司世联行和三六五网2017年PE在22倍左右。我们认为如果收购成功,深圳云房将通过本次交易获得充足资金继续深耕优势区位,扩大市场份额,可以给至少25倍估值。根据交易签订的业绩承诺,2017年EPS至少可以达到0.27元每股。由于交易成功与否仍存在不确定性,对公司目前暂不评级。

不确定因素。收购审批风险。

世联行:长租公寓蓝海中的扬帆者

公司是由香港世联置业有限公司独资设立的外商投资企业,于1993年4月13日取得深圳市工商行政管理局核发的工商外企独粤深字第301534号企业法人营业执照,成立时注册资本为人民币100万元。公司经营范围:房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、物业管理。

今年下半年围绕房屋租赁市场的政策密集出台,催热长租公寓市场。2016年世联行切入长租公寓,全年签约超过2万间,2017年公司布局提速,总经理承诺签约达到10万间。作为A股最正宗的长租公寓标的,世联行不仅是“租购同权”的直接受益者,更是长租公寓蓝海中的扬帆者。

政策密集出台推动房屋租赁市场发展。去年中央经济工作会议关于“购租并举”定调,今年5月住建部下发的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》的顶层设计。随后一线城市也先后出台加快租赁住房发展的政策。从政策频度来看,7月份房屋租赁政策最为密集。

长租公寓市场:蓝海中浪花一朵朵。中国一、二线城市房价居高不下,但庞大的人口流动基数有着确实的住房需求,庞大的市场需求催热了长租公寓的发展。但中国目前品牌公寓的市占率不到2%,而一些发达国家品牌公寓的市占率接近30%,中国品牌公寓未来的发展空间非常大,仍然是一片蓝海。

世联行:长租公寓蓝海中的扬帆者。目前在国内高房价低租金回报率的背景下,运营长租公寓的运营商大多数盈利能力较差。公寓需要规模化才能分摊成本,企业要想尽快实现盈利,需要强调运营,加大对成本和费用的管控,而世联行恰恰具备这样的素质。布局全国从TOP10到TOP2迈进、较强的To B深服务能力以及从轻资产到重资产的过渡红利是公司未来的三大看点。

新增长点亮眼。世联行此前发布半年度业绩上修公告,业绩超预期主要源于互联网+和金融服务业务的高增长。我们预计互联网+业务全年增长率维持在70%左右的较高水平。金融服务的收入大概率回到1亿元左右水平,年增长率料将达到8%的水平。预计公司2017-2019年EPS分别为0.45元、0.53元和0.69元。

风险提示:传统代理销售规模放缓,长租公寓发展低于预期。

三六五网:重组推进待花开 业绩突破可期待

江苏三六五网络股份有限公司前身为江苏三六五网络有限公司,成立于2006年1月17日。主营业务主要包括新房网络营销服务、二手房网络营销服务、家居网络营销服务以及研究咨询业务。

公司公告,公布三季报:16年前三季度实现营收4.53亿元,同比增长4.38%(前值+32.50%);实现归属净利润0.90亿元,同比增长17.27%(前值-34.59%);EPS为0.47。

业绩小幅增长、高毛利率持续:1)业绩小步增长:2016年前三季度公司实现营收4.53亿元,同比增长4.38%(前值+32.50%),营收增速较上年同期下降28.12pc;实现归属净利润0.90亿元,同比增长17.27%(前值-34.59%),全年归属净利润有望突破1.5亿元;2)高毛利率持续:报告期内公司整体毛利率93.5%,较上年同期减少1.30pc,主要由于其营收占比仍然较大的传统网络营销服务毛利水平下滑所致,体现传统交易服务有竞争加剧的趋势,同时狭义的交易服务也越来越注重结果导向,毛利空间仍将会收到一定积压,未来对公司的线下服务、专业能力提出更多更高要求;3)低杠杆、稳资金:报告期内,ROE为9.35%,与上年同期基本持稳;资产负债率16.96%,较上年同期增长0.49pc;在手货币资金超6亿,此外公司被认定为高新技术企业,可在认定后连续三年享受15%的优惠企业所得税税率,因此本报告期内公司所得税费用较上期减少43.48%,一定程度上提高公司净利率。

“3+1”体系渐入佳境:公司业务近年逐步谋求从狭义的新房、二手房交易经纪、广告等服务向“从交易延伸至房地产金融、租赁、资产管理相融合”的房地产服务体系发展,包括积极构建以“365淘房”等平台为基础的以“居”为核心的服务、以“装修宝、抢工长”等平台为基础的互联网家居服务和以“都市移动矩阵”为基础的移动生活服务,加上贯穿上述整个业务链的金融服务。

小贷运营良好,金融服务产品线延伸:公司旗下互联网金融板块受今年以来P2P监管收紧影响较大,但上半年互联网金融平台业务毛利率仍然上升了52个pct,外延扩张稳步推进;今年1月,公司公告拟出资合计2.8亿参股成立小贷公司(合计占80%),6月小贷公司正式成立,截止报告期末小贷公司贷款余额已达3.6亿元。

正推进重大资产重组,拟收购“主营投资与资产管理的标的公司”:今年9月7日,公司公告因筹划重大事项申请停牌。根据公告,公司拟采用现金或现金加定向增发股份收购主营投资与资产管理的标的公司全部股权,投资金额2-3亿;23日再次公告因预计“相关交易范围和金额扩大超过预计”已达到重大资产重组标准,转入重大资产重组程序;截至目前该重大资产重组事项仍在推进中。

投资建议:公司低杠杆、稳资金、高毛利持续,近年在存量房、租赁、资管等方面均积极开展了业务探索,产品线得到延伸,目前公司正推进“收购主营投资与资产管理标的公司”的重大资产重组事项,后续动作值得关注;预计公司2016-2018年EPS为0.80、1.03、1.37,对应当前股价PE倍数为38.8X、30.1X、22.6X,维持“买入-A”评级,六个月目标价50.15元。

风险提示:利润下滑,新业务业绩不及预期

 

[责编:zhoulin]

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